Opstalrecht voor zonnepanelen op bedrijfsdaken

De ING heeft samen met andere banken en de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) een standaardakte ontwikkeld voor het opstalrecht. Het doel hiervan is dat het de drempel voor een dakverhuurconstructie zal verlagen en er meer zonnepanelen juridisch makkelijker gerealiseerd kunnen worden.

Voor eigenaren van bedrijfsvastgoed is het verhuren van dak voor zonnepanelen interessant, omdat het inkomsten genereert zonder zelf te investeren of de energie af te nemen. Zoals bijvoorbeeld voor een loods of een zeilvereniging. Tegelijkertijd stijgt de waarde van het vastgoed, krijgt dit vastgoed een beter energielabel en heeft de eigenaar de optie duurzame energie aan te bieden aan zijn huurders, leden of buren. Dit kan er tevens voor zorgen dat de omzet stijgt, omdat de afnemers zich verbonden voelen met de locatie.

De keerzijde van dit voordeel is dat het vaak juridisch ingewikkeld wordt. Er zijn eigenlijk drie onderdelen die dit ingewikkeld maken:

1. De financier van de duurzaamheidslening en de hypotheekverstrekker zijn bijna altijd twee verschillende banken. Deze moeten met elkaar in gesprek, documenten moeten over en weer worden goedgekeurd en de procedures duren hierdoor vaak lang.
2. De exploitant wil zekerheid dat de panelen in zijn eigendom blijven, ook wanneer het vastgoed wordt verkocht. De hypotheekverstrekker wil daarnaast de garantie dat het onderpand geen schade wordt toegebracht door de zonnepanelen. Zonne-energieinstallaties worden namelijk met het bevestigen van het systeem automatisch onderdeel van het onroerende goed.
3. Vaak worden de afnemers van de energie er ook nog eens bij betrokken, om de energie zo eerlijk mogelijk te verdelen. In het geval van een vereniging zijn het de leden die hiermee moeten instemmen.

Al deze belangen kunnen worden samengebracht in het vestigen van opstalrecht. Dit moet worden gedaan bij de notaris. Hierbij wordt een splitsing gemaakt in eigendom van het gebouw en eigendom van de panelen. Om het recht van opstal voor vastgoed te kunnen vestigen, is het nodig dat de gebouweigenaar meewerkt, maar ook de hypotheekverstrekker en de exploitant.

Een bijbehorende juridische constructie wordt een dakverhuurconstructie genoemd. Omdat veel kleinere projecten vastlopen op de complexiteit van deze constructie, ontstond vanuit de ING en diverse banken de wens van een standaardakte. Op deze manier hopen ze de drempel voor het realiseren van een exploitatieproject te verlagen en het realisatiepercentage te verhogen. Verschillende belanghebbenden werden bij de ontwikkeling hiervan betrokken, om een zo goed mogelijke standaardakte op te stellen. Betrokken partijen zijn onder andere RvO, vastgoedtaxateurs, de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie en zowel banken die zich verdiepen in duurzame projecten, als banken die bedrijfsvastgoed financieren. Door het betrekken van de vele partijen in de ontwikkeling, is er veel draagvlak ontstaan binnen de verduurzaming van de energievoorziening en het financieren van duurzame energieprojecten.

De uitkomst is een standaardakte die bruikbaar en beschikbaar is voor iedereen. Het model kan worden gebruikt als startpunt en naar eigen wens aangepast worden. Dit model kun je hier downloaden. Voor vragen over opstalrecht, het verhuren van bedrijfsdaken of wil je meer weten over zonnepanelen op bedrijfsdaken? Neem dan contact met ons op en wij kunnen je vragen beantwoorden en je verder helpen.

De NVB heeft tevens een filmpje gemaakt over de standaardakte. Bekijk deze door op deze link te klikken.

Lees hier het artikel over de standaardakte van de Nederlandse Vereniging voor Banken.