Dat het dak van een bedrijfspand aantrekkelijke mogelijkheden biedt tot besparing en verduurzaming, dat hoeven wij de meeste ondernemers en vastgoedbeheerders niet meer te vertellen. Zeker in het huidige energieklimaat is de investering in een zonnestroominstallatie in no time terugverdiend. Je kunt natuurlijk zelf het initiatief nemen om ervoor te zorgen dat de daken van jouw bedrijf worden belegd met zonnepanelen, of misschien word je benaderd door een bedrijf dat een kant-en-klaar plan voor je heeft.

Maar hoe weet je of dat plan wel de meest lucratieve optie is voor jouw situatie? Wij leggen je in dit artikel uit waarom er één scenario is dat je in vrijwel alle gevallen het meest oplevert. We maken hiervoor gebruik van de metafoor van een heerlijke taart, die je het liefst helemaal alleen op wilt eten.

Welke structuren bestaan er voor vastgoedeigenaren om zonnepanelen te realiseren?

• je wordt de eigenaar van de zonnepanelen;
• je verhuurt je dak aan een partij die er zonnepanelen op legt;
• je leaset zonnepanelen.

Vastgoedeigenaar is ook de gebruiker

Als de eigenaar van het vastgoed ook de gebruiker ervan is, kan hij kiezen voor elke gewenste structuur. Of het nu om panelen kopen, dakverhuur of leasen gaat, het levert hem allemaal geld op.

Vastgoedeigenaar is niet de gebruiker

• De netwerkaansluiting is van de huurder. De huurder is daarmee verantwoordelijk voor zijn eigen energielevering. Het gaat vaak om single tenant locaties, of bijvoorbeeld retail. In een dergelijk geval wordt de PV-installatie verhuurd door de vastgoedeigenaar aan de huurder van het pand. Op deze wijze wordt direct ook voorkomen dat er een energiebelastingplicht ontstaat.
• De netwerkaansluiting is van de vastgoedeigenaar. In een dergelijk geval kan de stroom aan het net worden geleverd of worden verrekend middels de servicekosten (meestal een combinatie van beide). Hier gaat het meestal om multi-tenant gebouwen, bijvoorbeeld kantoren.

Het dak verhuren is ook een optie, want levert de vastgoedeigenaar meer huurinkomsten op. De partij die het dak huurt maakt meestal gebruik van zuivere teruglevering op het net.

Als de vastgoedeigenaar niet de gebruiker is, is het leasen van zonnepanelen uiteraard geen logische optie: hij is immers zelf niet aanwezig om de stroom te gebruiken.

Waaruit bestaat de businesscase van zonne-energie?

Verder is het belangrijk om te weten dat als je wilt berekenen hoeveel een zonnestroomproject zal opleveren, je te maken hebt met een groot aantal verschillende factoren, waarvan er een aantal voor iedereen gelijk is, ongeacht de juridische structuur.

Denk bijvoorbeeld aan de aanschafprijs van de panelen, het aantal vollasturen (ofwel: hoe hard de zon schijnt), de terugleververgoeding, de SDE-subsidie et cetera.

Dan is er nog een aantal locatiespecifieke variabelen, zoals het volume en de timing van het verbruik en de prijs die men daarvoor betaalt. En ook technisch-specifieke kenmerken, zoals de staat van het dak, de grootte van de aansluiting.

De combinatie van al die ingrediënten vormt de eerder aangekondigde taart. Hoe de taart verdeeld wordt, hangt af van de door de vastgoedeigenaar gekozen juridische structuur.

Vastgoedeigenaar is gebruiker

Als de vastgoedeigenaar de gebruiker is en hij heeft zelf geïnvesteerd in de zonnepanelen, dan krijgt hij ook alle opbrengsten ervan. De eigenaar heeft de hele taart voor zichzelf.

Maar in het geval van dakverhuur zijn de kosten van het zonnestroomproject eigenlijk helemaal niet relevant voor de eigenaar van het vastgoed. Voor hem is vooral interessant: welk bedrag ontvang ik van de partij die mijn dak huurt?

Dat is een belangrijke vraag. Want de dakhuurpartij zal altijd een bedrag bieden voor het dak dat vele malen lager ligt dan de opbrengst van de pv-installatie. De ervaring leert dat dit soort partijen, omdat zij risico lopen (denk aan reparaties aan de pv-installatie) maar ook winst willen maken, bereid zijn een huur te betalen die gelijkstaat aan ongeveer een derde van de totale opbrengsten. En dit is het moment dat de taart weer van pas komt: de eigenaar van het pand wil graag een stuk, maar de dakhuurder ook. En als er gebruik wordt gemaakt van een bank voor de financiering van het project, wil die ook een stuk! En met stijgende rentes wordt dat stuk steeds groter. Daarnaast was de taart door recent stijgende materiaal- en arbeidskosten al iets kleiner geworden.

Zonnepanelen leasen levert ongeveer hetzelfde beeld op: de opbrengt wordt grosso modo verdeeld over de eigenaar, de panelenexploitant en de bank.

Vastgoedeigenaar is niet gebruiker

Nu kijken we naar het andere mogelijke scenario: de vastgoedeigenaar is niet de gebruiker van het vastgoed. Als hij panelen koopt, worden de opbrengsten verdeeld tussen de vastgoedeigenaar en de huurder van het pand (als die de installatie huurt voor een prijs die lager is dan die hij anders aan zijn energieleverancier zou betalen).

Als er is gekozen voor dakverhuur, dan eten de dus volgende partijen van de taart: de partij die het dak huurt, de eigenaar van het pand, de bank en eventueel de huurder van het pand (als die de installatie leaset). De bank zit er ook nog eens met grote trek, want projectfinanciering is nu eenmaal duurder dan een vastgoedfinanciering die de vastgoedeigenaar ook kan aanwenden voor een PV-installatie (die daarna onderdeel is van het object).

Bij dakverhuur vallen ook de transactiekosten hoger uit. In dit geval wordt namelijk vóór de plaatsing van de zonnepanelen meestal een recht van opstal overeengekomen, zodat de panelen onder alle omstandigheden eigendom blijven van de dakhurende partij. Dit moet notarieel worden vastgelegd. Het wordt dus steeds drukker aan tafel!

In het geval van leasen gebeurt er ongeveer hetzelfde. Als er een huurder in het pand zit die de zonnestroominstallatie leaset, dan moet de partij die de panelen legt waarschijnlijk huur betalen aan de eigenaar. Dit is de meest inefficiënte structuur: iedereen wil verdienen, maar het formaat van de taart blijft hetzelfde. Daarom zijn dit soort constructies alleen de moeite waard voor bijzonder grote projecten waar veel geld in omgaat.

Verdelen van risico’s

Uiteraard hebben de verschillende structuren ook gevolgen voor de verdeling van de risico’s. Zo zullen er bij een dakhuur- of leaseovereenkomst ongetwijfeld zaken overeen zijn gekomen wat betreft de verantwoordelijkheid voor technische storingen of schade aan het vastgoed. In hoeverre de belangen van huurders hierin zijn meegenomen is iets wat per geval goed bekeken moet worden.

De meeste variabelen in de businesscase zijn gelijk voor iedereen. Zo gaat de zon niet harder schijnen als een dak verhuurd is… Andere variabelen zijn weer locatie-afhankelijk en weer andere afhankelijk van de gekozen structuur. Financiering op vastgoed bijvoorbeeld is vrijwel altijd goedkoper dan op projectfinanciering en er is geen recht van opstal nodig indien de eigenaar zelf investeert.

Kortom: als je een taart hebt die niet groot is, moet je niet proberen hem in veel kleine stukjes te snijden. Om tot de beste businesscase te komen zorg je ervoor dat er zo min mogelijk partijen meedelen in de opbrengst van jouw zonnestroomproject. En dat is het geval bij eigen zonnepanelen op eigen vastgoed.

Over Zoncoalitie

Zoncoalitie realiseert turn-key zonnestroomprojecten op jouw bedrijfspand. Met onze expertise geven we onafhankelijk advies. Dit houdt in dat wij geen belang hebben bij het adviseren van een bepaalde techniek, juridische structuur of aanbieder. Zoncoalitie legt uit wat de implicaties van bepaalde keuzes zijn, zodat onze cliënten in staat zijn weloverwogen (investerings)beslissingen te nemen.