Wat is het split incentive dilemma?
Veel vastgoedeigenaren worden enthousiast van het idee hun vastgoed te verduurzamen, maar lopen nog voordat zij initiatief hebben genomen tegen een bekend probleem aan. Want bij het meeste privaat en publiek vastgoed is het eigendom van het gebouw gescheiden van het gebruik ervan: zij hebben te maken met een huurder in het pand. Volgens het huurcontract is de eigenaar verantwoordelijk voor onderhoud en investeringen aan het gebouw en de gebouwinstallaties. Hij betaalt dus voor de duurzaamheidsmaatregelen zoals de installatie van zonnepanelen, maar de huurder profiteert ervan, bijvoorbeeld doordat zijn energierekening lager wordt. Hun belangen komen niet overeen. Deze situatie wordt het split incentive dilemma genoemd. Het gevolg is dat belangrijke investeringen in duurzame oplossingen niet gedaan worden.
De kaarten op tafel
Maar gelukkig zijn er ook projecten waarbij het dilemma niet onoverkomelijk is. Uit de praktijk blijkt dat dit economische probleem het beste kan worden opgelost door de partijen onderling. Er bestaat gewoonlijk een zekere spanning in de verhouding eigenaar-huurder, maar door goede samenwerking kunnen zij de split incentive omzetten naar een shared incentive. Er is een aantal dingen belangrijk om hierbij in gedachten te houden.
Ten eerste: realisatie lukt alleen als beide partijen de zaak open en transparant benaderen. Als een van beide het gevoel krijgt dat de ander een groot voordeel heeft, dan wordt het moeilijk om met vertrouwen afspraken te maken. Speel dus open kaart en geef inzicht in de voor- en nadelen die het project je waarschijnlijk gaat opleveren.
Daarnaast is het belangrijk om de financiële gevolgen van een zonnestroomproject voor beide partijen heel concreet te maken: hoe groot is de investering, wat betekent die voor de eigenaar wat betreft de terugverdientijd, hoeveel bespaart de huurder straks op zijn energierekening? Aan de hand van modellen rekent Zoncoalitie graag voor beide kanten uit hoe de business case voor de nieuwe zonnepanelen op het bedrijfspand eruit kan zien. Dit hangt ook af van de structuur waarvoor is gekozen (lees in dit artikel meer over kopen, leasen of huren).
Verder is het voor beide partijen van groot belang om na te denken over de toekomst en op basis hiervan het gesprek aan te gaan. Want eigenlijk is het huidige energieverbruik niet zo interessant. Een stuk interessanter is bijvoorbeeld: wil de eigenaar de huurder langer aan zich binden? Wil de huurder groeien, nieuwe apparatuur of machines plaatsen, zijn wagenpark elektrificeren? Wat betekent dat qua energiebehoefte en hoe past die binnen het gebouw en de omgeving? Op die wensen en eisen kan het nieuwe systeem worden afgestemd. Dus zelfs als er op dit moment sprake is van een huurder met een beperkte energiebehoefte, maar er verschijnen dit soort ontwikkelingen aan de horizon, is het goed om die mee te nemen in plannen voor benutting van het dak.
Zo creëer je een win-winsituatie
Als eigenaar en huurder de opvatting delen dat een zonnestroom-installatie een waardevolle toevoeging aan het vastgoed zou zijn, zijn er verschillende manieren waarop een win-winsituatie voor beide partijen gecreëerd kan worden:
• De eigenaar kan afspraken maken met de huurder om een deel van de lagere energiekosten te ontvangen in de vorm van huur, wat ervoor zorgt dat de investering in het zonne-energieproject terugverdiend wordt.
• De huurder kan bijdragen aan de investering in het zonne-energieproject, wat ervoor zorgt dat de eigenaar minder hoeft te betalen.
• De eigenaar kan het zonne-energieproject gebruiken als verkoopargument, wat kan leiden tot een hogere verkoopprijs. Tegenwoordig geeft nagenoeg elk bedrijf de voorkeur aan een duurzaam pand: voorheen betaalden potentiële kopers van duurzaam vastgoed nog een zogenaamde green premium, maar inmiddels vragen zij om een brown discount op vastgoed dat nog niet is aangepast! Je kunt dus gerust stellen dat aanpassingen die de duurzaamheid van een pand verbeteren, de kans op leegstand voor de eigenaar verkleinen. En ook een financieringsverzoek voor een gebouw dat nog niet duurzaam is, is vaak ongunstiger geprijsd.
• De overheid kan subsidies of belastingvoordelen verstrekken aan eigenaren die investeren in hernieuwbare energie, wat de investering aantrekkelijker maakt.
• Zonnepanelen leveren de eigenaar van een pand een beter energielabel op, maar de huurder heeft voordeel van de GvO (Garantie van Oorsprong). Dit is een digitaal certificaat dat bewijst dat stroom op een groene manier is opgewekt, en kan worden opgenomen in de duurzaamheidsrapportage.
Op deze manier kan een split incentive zonne-energieproject een win-winsituatie voor beide partijen worden, waarbij de eigenaar terugverdient op de investering en de huurder bespaart op energiekosten. In de praktijk zien wij vaak dat de huurder bijtekent voor een langere huurtermijn, waarna de eigenaar bereid is te investeren in een zonnestroomsysteem. De huurder profiteert van de opgewekte energie en versterkt eventueel zijn groene imago door het systeem te vermelden in marketingmaterialen.
En zelfs als het niet lukt om een shared incentive te bereiken, hoeft een zonnestroomproject niet van de baan te zijn: de business case is op dit moment zo sterk, dat sommige huurders zelfstandig initiatief nemen. Een mooi voorbeeld hiervan is TICA Trends & Trade in Venlo, een lifestyle-groothandel die besloot de investering zelf te doen in een pand waarvan zij de huurder zijn. Je leest er hier meer over.
Realiseer zonnepanelen op je bedrijfspand met onafhankelijk advies
Ben je benieuwd hoe je het dak van jouw zakelijk vastgoed ook optimaal kunt benutten? Zoncoalitie laat je graag zien hoe een zonnestroomproject eenvoudig haalbaar en rendabel wordt voor alle betrokken partijen. Neem contact met ons op.
